Умови вашої бізнес-оренди в основному викладені в договорі оренди. Таким чином, в першу чергу застосовується те, про що ви і орендодавець домовилися. Хоча Цивільний кодекс Чеської Республіки регулює основні правила комерційної оренди, вони застосовуються лише в тому випадку, якщо договір оренди взагалі не регулює ситуацію. В іншому випадку переважну силу завжди має договір оренди. Коли ви укладаєте договір оренди, ви повинні переконатися, що в договорі міститься все важливе і що ви не зобов'язуєтеся до того, чого насправді не хочете. На що саме слід звернути увагу в договорі оренди? 

Мета договору оренди

У договорі оренди може бути прямо вказана мета оренди. Мета оренди визначає, як ви можете орендувати орендоване приміщення (наприклад, для роботи ресторану, магазину або офісу). У договорі оренди не обов'язково прямо вказувати мету оренди, але якщо вона вказана, то ви як орендар зобов'язані її дотримуватися. Тому, якщо в договорі оренди вказана мета, переконайтеся, що вона відповідає вашому бізнесу і вашим майбутнім планам. Або ж чітко зазначте в договорі, що орендодавець не матиме права безпідставно відмовити вам у зміні мети оренди. 

Початок і тривалість оренди

Обов'язково узгодьте в договорі дату, коли орендодавець передасть вам приміщення (тобто коли фактично розпочнеться оренда), а також тривалість оренди. Зазвичай договір оренди укладається на певний строк, тобто на певний період часу (наприклад, на 1 рік; з 1 вересня 2023 року по 31 грудня 2025 року тощо). Однак ви також можете укласти договір з можливістю його продовження. Такий договір називається договором оренди з опціоном і дозволяє продовжити оренду на тих самих умовах, що й договір оренди. Це дозволяє уникнути подальших переговорів з орендодавцем, якщо ви захочете продовжити оренду. Однак, домовтеся про те, як ви будете продовжувати оренду (наприклад, шляхом письмового повідомлення), коли ви повинні повідомити орендодавця про свій намір продовжити оренду і на який термін, а також про будь-які умови, за яких орендодавець може відмовити вам у продовженні оренди. 

Припинення дії договору оренди

Якщо ви уклали договір оренди з фіксованим терміном, ви не можете юридично просто розірвати його. Ви можете розірвати договір без пояснення причин, тільки якщо це передбачено в договорі. Такий варіант може бути вигідним для вас, особливо якщо ви плануєте змінити місце розташування, переїхати або збільшити потужність бізнесу і хочете мати можливість легко розірвати договір оренди.

Однак орендодавець захоче мати таку ж можливість. Тому домовтеся про період попередження, протягом якого ви зможете виїхати і знайти нове приміщення для ведення бізнесу (зазвичай від 1 місяця до 3 місяців з дати вручення повідомлення). Це пов'язано з тим, що договір оренди закінчується не в день, коли ви надіслали або отримали повідомлення, а лише після закінчення узгодженого періоду попередження. На практиці найпростіше, якщо договір оренди закінчується в кінці місяця. Ви також можете передбачити в договорі, що договір оренди може бути розірваний тільки після закінчення певного періоду часу з моменту укладення договору (наприклад, через шість місяців). Орендодавець може наполягати в договорі на компенсації за дострокове розірвання договору або висувати умови розірвання договору. Подумайте, чи є такі умови для вас здійсненними і чи хочете ви їх виконувати. 

Закон встановлює підстави, за яких ви або орендодавець можете розірвати договір оренди житла, попередивши про це за три місяці. Ви, як орендар, можете розірвати договір оренди, якщо ви втратили необхідні дозволи, орендодавець не надає вам послуги, пов'язані з орендою (наприклад, комунальні послуги), незважаючи на договірну угоду, або, можливо, через пожежу ви не можете використовувати приміщення для вашого бізнесу, а орендодавець не може надати вам альтернативне приміщення. З іншого боку, орендодавець може законно розірвати договір оренди, попередивши про це за три місяці, наприклад, якщо ви заборгували орендну плату більш ніж за один місяць або грубо порушуєте свої зобов'язання, незважаючи на попередження з боку орендодавця. 

Однак існують також причини, за якими орендодавець може розірвати договір оренди без попередження - наприклад, якщо ви змінюєте приміщення без згоди орендодавця і не повертаєте приміщення до початкового стану, незважаючи на попередження орендодавця.  У такому випадку у вас не буде часу на те, щоб виселитися і знайти нове приміщення, а доведеться виселитися негайно. 

Однак ви можете виключити застосування цих передбачених законом підстав для попередження в договорі. Тоді виключені пункти не застосовуються, і ви не можете на них посилатися. Тому завжди будьте уважні, які положення закону ви виключаєте в договорі і що це означає конкретно для вас.

Доцільно домовитися в договорі оренди про те, що в разі порушення вами договірних зобов'язань орендодавець може розірвати договір тільки в тому випадку, якщо він попросив вас виправити ситуацію в письмовій формі, а ви цього не зробили. Це дозволить уникнути ситуації, коли договір оренди буде розірвано, а ви не будете знати, які саме зобов'язання ви порушили. 

Орендна плата та плата за послуги

У договорі оренди житла має бути чітко зазначено, скільки саме ви платите орендодавцю, як розраховується щомісячна орендна плата (як правило, за м2 житлової площі) і коли ви маєте сплатити орендну плату найпізніше ("дата сплати"). З договору також має бути зрозуміло, чи включено в орендну плату ПДВ. 

Орендодавець може включити в договір пункт про підвищення орендної плати, наприклад, відповідно до рівня інфляції. Враховуючи рівень інфляції за останній рік, спробуйте домовитися про "обмеження" підвищення орендної плати та встановити максимальну суму, на яку може зрости орендна плата. При цьому обов'язково узгодьте, коли орендодавець може підвищувати орендну плату (наприклад, раз на рік) і як він повинен вас про це повідомляти. 

У договорі визначте, які послуги повинен надавати вам орендодавець, а які ви повинні надавати самостійно. Як правило, орендодавець забезпечує комунальні послуги (тобто електрику, газ, воду, тепло), збір і вивезення стічних вод, включаючи очищення септиків і побутових відходів, освітлення і прибирання місць загального користування, прийом радіо і телебачення, експлуатацію і очищення димоходів, роботу ліфта, в той час як орендарі забезпечують себе інтернетом і телефоном самостійно. Якщо ви і орендодавець не домовилися в договорі про те, які послуги надаватиме вам орендодавець, орендодавець надаватиме вам послуги, які зазвичай надаються. 

Що стосується послуг, які надає орендодавець, чітко визначте, як ви будете за них платити - зазвичай у вигляді депозитів, за які орендодавець виставлятиме рахунок у визначений час, як буде визначатися розмір депозитів, коли вони будуть виплачуватися і як буде залежати якість наданих послуг. Ви також можете домовитися з орендодавцем про те, як ви будете діяти в ситуації, коли послуги не будуть надані в узгодженому обсязі або неякісно - наприклад, шляхом зменшення орендної плати або застосування штрафних санкцій. 

Ідентифікація приміщення та юридичної адреси вашої компанії

Як суб'єкт підприємницької діяльності, ви зобов'язані позначити свої приміщення (тобто місця, де ви здійснюєте свою діяльність, наприклад, магазин, майстерню або офіс) ззовні своїм фірмовим найменуванням, назвою або ім'ям. Така ідентифікація повинна також включати реєстраційний номер. Орендодавець не може заборонити вам розміщувати ці знаки, але ви повинні бути обережними, щоб не завдати шкоди орендодавцю, розміщуючи ці знаки. 

Однак, можливо, ви захочете розмістити й інші вивіски та оголошення. Для цього вам знадобиться згода орендодавця на розміщення таких вивісок. Не забудьте обговорити це в договорі, щоб уникнути подальших дискусій. Орендодавець може встановлювати різні вимоги до оформлення вивіски (наприклад, до графіки, розміру шрифту), але не може відмовити в її розміщенні без поважної причини. Якщо вивіска вимагає співпраці з орендодавцем, обов'язково попросіть його про це. 

Якщо ви також плануєте розмістити в орендованому приміщенні штаб-квартиру вашої компанії, переконайтеся, що договір оренди дає вам достатньо часу, щоб повідомити про зміну штаб-квартири після закінчення терміну оренди. Повідомлення про зміну адреси може зайняти кілька днів або тижнів. Тому, якщо орендодавець хоче зобов'язати вас повідомити про зміну юридичної адреси після закінчення терміну оренди протягом певної кількості днів, подумайте, чи можливо здійснити зміну протягом цього часу. Деякі орендодавці додають до зобов'язання повідомити про зміну адреси після закінчення терміну оренди штрафні санкції, тому не дивуйтеся розміру штрафу після закінчення терміну оренди. 

Обслуговування та ремонт приміщення

Поточний ремонт орендованого приміщення за законом здійснює орендар, а інше обслуговування - орендодавець. Щоб уникнути непотрібних суперечок про те, що є, а що не є поточним ремонтом, ми рекомендуємо прописати це безпосередньо в договорі. Наприклад, ви можете домовитися, що технічне обслуговування та ремонт усіх структурних компонентів приміщення, включаючи всі механічні, опалювальні, вентиляційні, кондиціонерні та електричні системи, буде здійснюватися орендодавцем протягом розумного періоду часу, визначеного в договорі оренди. Також домовтеся про розумну знижку на орендну плату у випадку, якщо використання орендованого приміщення стає неможливим внаслідок ремонту або технічного обслуговування. 

Суборенда 

Може статися так, що вам подобається приміщення, але воно занадто велике для вашого бізнесу. У такому випадку ви можете здати частину приміщень в суборенду. Як орендар, ви матимете власних "орендарів" - так званих суборендарів - з якими у вас буде укладений договір суборенди. Однак, якщо ви плануєте здавати приміщення в суборенду, переконайтеся, що договір не забороняє суборенду. В ідеалі, не ставте суборенду в залежність від подальшої згоди орендодавця або, принаймні, домовтеся про те, щоб орендодавець погодився на суборенду, якщо немає вагомих причин не робити цього. 

Штрафні санкції за договором 

Нарешті, уважно перегляньте договір на предмет наявності в ньому штрафних санкцій. Якщо в договорі передбачена пеня, підрахуйте її суму і подумайте, чи зможете ви її сплатити. 

Висновок

Оренда бізнес-приміщення відрізняється від оренди звичайної квартири. Підприємець автоматично не опиняється в слабшій позиції, і від нього очікують більшої участі в обговоренні умов договору. Пропозиції від потенційного орендодавця потрібно ретельно вивчити і додати до договору власні пропозиції. Якщо ви не впевнені, чи зможете підписати договір, напишіть нам, і ми будемо раді розглянути його разом з вами.